2012年保障房基本建成500萬套 資金土地壓力或再度攀升

    不久前閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出，要牢牢把握保障和改善民生這一根本目的，加大財政投入力度，切實辦好涉及民生的大事要事。保障性住房建設(shè)作為一項標(biāo)志性的重大民生工程在即將結(jié)束的2011年得到了重大推進，1000萬套保障房提前完成開工任務(wù)。

    展望2012，機構(gòu)預(yù)測，繼棚戶區(qū)改造后，公租房建設(shè)將大舉發(fā)力。業(yè)內(nèi)人士認為，在基本建成500萬套的目標(biāo)下，將有更多民眾受惠于保障性安居工程建設(shè)。

    明年500萬套保障房高于今年

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長姜偉新日前在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，要繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)。明年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量要高于今年。

    “以往住建部公布的保障房開工計劃中，都只有計劃開工套數(shù)，2012年保障房建設(shè)計劃中明確了竣工規(guī)模，表明未來保障房的建設(shè)將落入實處。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，若衡量保障房對市場的影響以及對于中低端收入家庭住房問題的解決程度，更應(yīng)該關(guān)注保障房的實際入市量和配售或配租量。雖然開工指標(biāo)也是體現(xiàn)未來供應(yīng)量，但對于當(dāng)下市場，竣工指標(biāo)更為貼近實際可配租配售的房源量。

    瑞銀證券測算，如果500萬套保障房明年如期建成，預(yù)計這些保障房將占住宅總竣工套數(shù)的1/3以上，大約占住宅總竣工面積的1/4。

    2010年保障房建設(shè)在全國范圍內(nèi)獲全面啟動，從中央到地方紛紛加大了保障房的建設(shè)和投入力度。2011年，保障房進入了更大規(guī)模的建設(shè)階段。姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，2011年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模之大、任務(wù)之重，是史無前例的。今年已提前、超額完成了開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的任務(wù)。

    “開工計劃減少300萬套，但明年實際入市規(guī)模將并不會少。”張月說。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年前11個月全國商品住宅銷售面積79639萬平方米，300萬套保障房的成交面積大約48000萬平方米(假設(shè)套均面積80平方米)，估算得出今年保障房的成交面積占目前商品住宅成交面積的最低比例是30%。

    事實上，各類保障房供應(yīng)已開始陸續(xù)入市，成交也隨之拉升。以北京為例，北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月以來北京有七個保障房項目入市，其中大部分為限價房，供應(yīng)面積合計接近80萬平方米，提供房源超過8000套。從成交數(shù)據(jù)來看，12月13日，保障房簽約就達到了2100套，創(chuàng)數(shù)年來最高紀(jì)錄，當(dāng)天商品房簽約僅270套左右。

    北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，保障房建設(shè)力度的加強將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求。假定2010年370萬套保障房全部推入2011-2012年市場，2012年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%至10%的購買需求。

    資金土地壓力或再度攀升

    記者了解到，雖然明年保障房新開工數(shù)量雖然有所下調(diào)，但整體在建規(guī)模仍然很大。據(jù)測算，明年實際在建工程量有1800萬套左右，媒體援引一位參加全國保障房座談會知情人士的觀點認為，明年保障房資金壓力可能會攀升到1.8萬億到2萬億元之間。市場分析人士認為，與2011年相比，2012年的保障房建設(shè)在資金配套上的壓力將更為嚴(yán)峻。

    據(jù)媒體報道，11月下旬住建部開始督查各地保障性安居工程建設(shè)工作，旨在摸清各地保障房真實開工情況，去除保障房開工率數(shù)據(jù)的“水分”。業(yè)內(nèi)人士認為，一些地方被曝出保障房開工率較低、施工進度較慢的情況已在一定程度上折射出了資金籌集等方面的問題。

    其中，加大財政投入力度一直備受期待。財政部部長謝旭人25日在全國財政會議上表示，2011年中央財政大幅增加資金投入，共下達保障性安居工程補助資金1709億元。在此之前，財政部有關(guān)負責(zé)人在十一屆全國人大常委會第二十三次會議聯(lián)組會議就國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況進行專題詢問時表示，保障性安居工程，按照現(xiàn)有的事權(quán)劃分和財政體制規(guī)范，應(yīng)該是地方事權(quán)，就是省級負總責(zé)，市縣抓落實，中央給予適當(dāng)補助。

    對于地方政府來說，一方面要面對土地出讓收入下滑的現(xiàn)實，另一方面地方融資平臺債務(wù)進入集中償還期，融資可能受到一定掣肘。2011年5月財政部和住建部發(fā)文要求各地嚴(yán)格按照土地出讓凈收益的10%計提保障房建設(shè)資金。但由于土地市場低迷，相當(dāng)一部分熱點城市土地出讓金收入下滑。前11個月，中原監(jiān)測的15個重點城市土地出讓金同比去年下滑1成，其中居住用地成交金額較去年同期下滑2成。另外，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭提醒說，根據(jù)還款周期，明年地方的政府債務(wù)平臺將迎來第一輪還款高峰，舊債未除、新債到來的難題也讓700萬套開工任務(wù)能否如期完成成為懸念。

    另外，實現(xiàn)明年新開工建設(shè)700萬套保障性住房的目標(biāo)對土地供應(yīng)也提出了較大的挑戰(zhàn)。中央經(jīng)濟工作會議明確，要加大普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給。業(yè)內(nèi)人士認為，加大商品房供給商品房供地數(shù)量就要有保證，在城市建設(shè)用地資源整體趨緊的背景下，將在一定程度上給保障房供地造成壓力。

    國土資源部11月公布的數(shù)據(jù)顯示，自今年1月份以來，保障性住房用地供應(yīng)量和占住宅用地供應(yīng)比例逐月逐步提高，在第三季度已達到29.2%，1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)所需用地落實率已超過100%。預(yù)計第四季度保障性住房用地占比將進一步提高。

    然而，在北京、上海等熱點城市全年供地計劃并未完成。有消息援引一位業(yè)內(nèi)人士的話說，北京國土部門在推地過程中需考慮保障房用地的配建模式等諸多因素，加上多年的高強度開發(fā)，可利用的住宅用地資源有限，導(dǎo)致供地規(guī)模、供地質(zhì)量都不如往年，2011年僅完成年度供地計劃的三分之二。在上海，數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)上海住房供地計劃，今年計劃供地1200公頃，而截至12月25日，上海住宅類土地實際出讓面積為993萬平方米，完成年度供應(yīng)計劃的83%。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，在土地供應(yīng)方面，如何協(xié)調(diào)保障房與商品房的供應(yīng)平衡是一個問題。現(xiàn)在保障房供地不在于土地不能保證，而在于擠壓了商品房的土地供應(yīng)。

    公租房建設(shè)將進入高峰期

    剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確，要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。中國指數(shù)研究院最近發(fā)布的一份報告認為，這意味著明年保障房政策重心由強調(diào)規(guī)模向運營和管理方面轉(zhuǎn)移。

    中原集團研究中心認為，住房保障制度完善理應(yīng)放在比建設(shè)速度更重要的位置。未來公租房在保障房類型中的占比有必要大幅提升，才能使得保障房逐漸遠離開工率導(dǎo)向的怪圈。

    12月27日，北京市海淀區(qū)舉行了北京市今年最大規(guī)模的公租房現(xiàn)房房源搖號，2369戶通過意向登記并獲得參加搖號資格的“三房”輪候家庭，將通過搖號成為933套房源的準(zhǔn)房主。稍早些時候，北京市有關(guān)主管部門負責(zé)人表示，還將動態(tài)監(jiān)測公租房需求，并以此制定相應(yīng)的建設(shè)計劃。

    近日，不少地方紛紛表示明年將加大公租房的建設(shè)力度。據(jù)報道，安徽明年將保障房建設(shè)的重點確定為公共租賃房。2012年全省將建設(shè)40萬套的保障性住房，其中公共租賃房以接近19萬套的建設(shè)規(guī)模位居各類保障性住房首位。武漢也明確將建立以租賃式住房為主導(dǎo)、產(chǎn)權(quán)式住房并軌的新型保障房體系，以后大力發(fā)展公租房。

    其實，加大公租房建設(shè)的政策信號早有釋放。今年十月底，住建部有關(guān)負責(zé)人在上述全國人大常委會專題詢問會上表示，住房保障方式將越來越多地過渡到以貨幣補助、以無產(chǎn)權(quán)的租賃型保障房為主。聶梅生認為，住房保障應(yīng)該遵循公共租賃住房和貨幣補貼的方式。從長遠看，保障房應(yīng)逐漸以公租房為主，限價房、經(jīng)濟適用房等應(yīng)在保障房范圍中取消掉，其他類型的房屋可以用更適當(dāng)?shù)姆椒ń缍ā?/p>

    華泰聯(lián)合證券一份最新的研究報告認為，以各省市近期出臺的“十二五”保障房規(guī)劃來看，2011年保障房建設(shè)重點為棚戶區(qū)改造，而2012年則為政策類保障性住房尤其是公共租賃住房建設(shè)的高峰期。

    張月表示，未來住房保障將從以售為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰鉃橹?，結(jié)構(gòu)上的調(diào)整不僅能夠促使保障房資源的合理利用，保證資源分配的公平。同時能夠減輕目前產(chǎn)權(quán)式保障房大規(guī)模建設(shè)帶來的財政壓力，以及土地市場的出讓壓力。