昔日地王今遭遇“寒冬” 地產(chǎn)商或割肉或冬眠

    拿下地王，這在昔日絕對是風(fēng)光無限的事情。然而自本輪調(diào)控以來，樓市步入寒冬，當(dāng)年打破頭、高舉債拿下的地王，而今卻成了燙手的山芋。近日，央視連續(xù)報道了北京、上海、廣州三大城市昔日“地王”的現(xiàn)狀，引發(fā)業(yè)界對地王的關(guān)注。事實上，幾乎所有近兩年高溢價成交的“地王”都面臨價值重估，開發(fā)者只能通過降價出售或者延遲開工來化解困局。

    據(jù)北京中原統(tǒng)計，北京市從2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊，其中溢價率超過100%的一共有33塊，其中大部分已經(jīng)進入開發(fā)環(huán)節(jié)，但這些高溢價地塊的土地成本占售價比達到了39.2%，創(chuàng)造了歷史最高。“大部分地王項目的簽約情況并不理想。”中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉向南都記者表示，2009年來的地王項目，在目前已經(jīng)大部分都進入開發(fā)環(huán)節(jié)，這些項目需求的資金相比普通項目要多很多“這將導(dǎo)致已經(jīng)承擔(dān)重壓的企業(yè)更加難堪重負。”

    地王項目賣不動

    “地王項目土地占售價比高達39 .2%，超過普通項目一倍以上，地王項目銷售困難，特別是成本高的部分地王，在目前房價已經(jīng)穩(wěn)定下調(diào)的大趨勢下，成本過高，明顯影響了定價的空間。”張大偉說。

    以北京為例，公開資料顯示，2011年4月13日，大望京2號地投標(biāo)企業(yè)只有3家，其中最高報價30億元，僅比底價高出1 .7億元，折合樓面價7760元/平方米，與去年9月的3號地相近。但2010年3月誕生的大望京1號地王，樓面價卻高達24066元/平方米。

    地王周邊地價不斷下降使得地王項目難以賣出高價。2009年，遠洋地產(chǎn)旗下的遠東新地以48.3億打敗近20家房企拿下亦莊新城地塊，目前僅銷售了1 .5億元，不足當(dāng)時拿地金額的3.2%.而位于北京通州的潤楓領(lǐng)尚也是當(dāng)年赫赫有名的“地王”，如今售價14723元/平米，比開盤時17947元/平米的價格下降18%.

    不單單是北京地王項目不斷降價，位于上海外環(huán)的新城公館項目更是打出每平方米直降7000元的廣告。此前的2009年12月，該公司以9.5236億元的代價，拿下上海嘉定南翔的這塊土地，樓盤價格高達13199元/平方米，一舉刷新了南翔樓盤價的最高紀(jì)錄，但是目前，這里新房源的銷售價格只要19000元每平方米，而這個項目在剛開盤時報出的單價為25000元。

    此前備受關(guān)注的上海“房鬧”事件項目亦是地王出身。位于上海嘉定區(qū)的龍湖酈城，銷售價格從每平方米18000元，降到14000元，進而引發(fā)老業(yè)主打砸售樓處。公開資料顯示，這個項目就是昔日這個區(qū)域溢價率最高的“地王”。2009年12月，龍湖地產(chǎn)以17.3億元的價格拍下這塊地，溢價率高達417%.

    而歷來被認為在全國四大一線城市中相對理性的廣州樓市中，地王項目的現(xiàn)狀更是悲慘。據(jù)多家媒體調(diào)查顯示，自2005年廣州首次誕生地王，迄今為止共產(chǎn)生了52塊地王，其中15塊在建，7塊未動工，至今已開發(fā)售罄的地王只有8塊。未上市的22塊地王的總占地面積達234萬平方米，接近廣州一年的住宅用地供應(yīng)量。

    “全國地王”被賤賣

    “目前整個市場的態(tài)勢還是存在量穩(wěn)價跌這種狀態(tài)，在這種情況下，成交的價格如果出現(xiàn)10%到15%整體的下降，政策有可能逐步放松，但是不會像2009年那樣一下子放開整個市場。”廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜表示，寄望于樓市回暖后再推地王項目的想法不切實際。

    盡管賣得很肉痛，但不賣則意味著巨大的風(fēng)險。已經(jīng)公布11月銷售業(yè)績的15家全國標(biāo)桿房企的業(yè)績非常慘淡，其中有14家均明顯下滑。甚至連一直以產(chǎn)品適銷對路而實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的萬科，也首次出現(xiàn)了連續(xù)4個月出現(xiàn)銷售金額同比下滑。而另一方面，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。三季度報顯示，房企庫存市值已經(jīng)達到了上萬億，而且在目前銀行信貸收緊的情況下，開發(fā)商目前的資金鏈非常危險。

    在認清樓市步入寒冬將是一個長期過程后，開發(fā)商們開始做出抉擇。11月2日，上海證大發(fā)布公告稱，以95 .7億元人民幣出售擁有“上海外灘地王”（外灘8-1金融地塊）的上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司的股權(quán)。資料顯示，2010年2月1日，上海證大置業(yè)擊敗眾多競爭對手，以總價92 .2億元取得這塊5 .7公頃土地的開發(fā)權(quán)，樓面地價達到每平米3.4萬元，創(chuàng)造了當(dāng)時全國總價地王。上海證大表示之所以出售該地塊股權(quán)的原因是：“發(fā)展地塊所需大量資金，將為集團帶來財政負擔(dān)。”

    根據(jù)上海證大2011年上半年報顯示，截至6月30日，證大營業(yè)額13 .2億元，較去年同期下降53%，主要是因為交付的物業(yè)比去年同期顯著減少及財務(wù)費用增加；證大流動負債總額為157 .27億港元，相比去年底增加負債28 .54億元。與此同時，證大面臨著短期債務(wù)的到期風(fēng)險，證大五道口曾與新華信托2010年10月簽訂協(xié)議，為海之門融資9.58億元，將于明年3月到期。此外，一筆2007年6月發(fā)行的1.3億美元優(yōu)先貸款票據(jù)將于明年6月到期。顯然，對于銷售不暢和資金承壓的開發(fā)商而言，即便是再好的地塊，也已無心留戀，生存下去成為房企度過寒冬中的第一要務(wù)。

    割肉還是冬眠？

    “地王只能走高端路線，地價占到整個開發(fā)成本的30%-50%，有的還要更高?，F(xiàn)在廣州還有天價樓，基本上沒有一套賣出去，也在白云新城附近，但是因為前來購買者都是少數(shù)群體，比如說每一棟別墅都要幾千萬，只能是針對少數(shù)群體，所以它也不著急，賣一套算一套。”廣州社科院研究員彭澎向南都記者表示：“對于開發(fā)商而言，最好的策略依然是慢慢來。在資金鏈尚可的情況下，他能夠堅守個2-3年的話，他不會急。即便是未來兩年中，資金鏈出現(xiàn)緊張，開發(fā)商也可以通過其他普通項目上降價實現(xiàn)快速銷售的方式來補充資金，但前提是這個開發(fā)商有實力，否則就可能會有破產(chǎn)的風(fēng)險。”

    不管是割肉還是冬眠，國內(nèi)大大小小的開發(fā)商已經(jīng)放緩了拿地的步伐，或者遲延開工的進度。而在這種情況下，首當(dāng)其沖的就是土地市場的蕭條。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2010年前11月，全國130個城市的土地出讓金總額達到了1 .7萬億，同比今年前11月，全國130個主要熱點城市的土地出讓金減少了5200億，減少占比達到了30%.

    值得關(guān)注的是，土地市場的蕭條中亦不乏橫空出世的“地王”。港資房企近日頻頻“跑馬圈地”，抄底國內(nèi)土地市場：9月28日，原昆明市政府兩宗商業(yè)地塊出讓，經(jīng)過83輪的激烈角逐，恒隆地產(chǎn)以34.97億元奪下，并制造了今年昆明的總價地王。10月24日，珠海市唐家灣情侶北路（南段）兩宗商住地塊被仁恒置地聯(lián)合其他兩家企業(yè)砸下近30億元收至麾下，創(chuàng)下珠海主城區(qū)今年掛牌轉(zhuǎn)讓的單價地王。而香港瑞安集團則以31 .98億元的底價將南京今年以來最大體量的G 51麒麟科技園商住地塊攬入懷中，成功躋身南京“地王”。