首創(chuàng)置業(yè)四月銷(xiāo)售同比下滑 年度銷(xiāo)售目標(biāo)或?qū)⒙淇?/h1>

2011-12-08 09:15:16 來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 【 瀏覽字號(hào)： 大 中 小 】

    由于九成以上可售項(xiàng)目位于限購(gòu)區(qū)域，首創(chuàng)置業(yè)自8月起步入銷(xiāo)售同比下降通道，且目前仍看不到該通道的盡頭。

    基于對(duì)限購(gòu)令不松動(dòng)背景下首創(chuàng)置業(yè)明年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的不看好，一份研究報(bào)告顯示，投資者給予2012年首創(chuàng)置業(yè)的預(yù)期市盈率僅為2.7倍，僅為行業(yè)預(yù)期平均市盈率的四成。

    連續(xù)四月銷(xiāo)售同比下降

    5日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的公告顯示，當(dāng)天公司董事會(huì)會(huì)議決定委任劉曉光為公司主席，但首創(chuàng)置業(yè)銷(xiāo)售的萎靡足以令劉曉光壓力重重。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)銷(xiāo)售公告數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，前11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額101.2億元，較去年同期下降3.2%，僅完成150億元年度銷(xiāo)售目標(biāo)的近67.5%，今年完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的希望或?qū)⒙淇铡?/p>

    或許更令劉曉光苦惱的是，在地產(chǎn)調(diào)控的高壓之下，首創(chuàng)置業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售已步入同比下降通道。

    首創(chuàng)置業(yè)銷(xiāo)售公告顯示，8月起，公司月度銷(xiāo)售額由此前的同比大增急轉(zhuǎn)直下，變成了同比大降，儼然形成了一個(gè)公司銷(xiāo)售拐點(diǎn)。7月，首創(chuàng)置業(yè)當(dāng)月銷(xiāo)售額同比大增115%，然而8月銷(xiāo)售額則變成了同比大降43.1%；9月銷(xiāo)售額繼續(xù)同比大降26%；10月公司銷(xiāo)售額為12.3億元，與去年同期時(shí)的15億元相比，同比下降18%。6日首創(chuàng)置業(yè)發(fā)給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的電子郵件內(nèi)容顯示，11月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額11.1億元，與上年同期的16億元相比，同比下降近31%。

    9月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人溝通中得知，公司為了向年度銷(xiāo)售目標(biāo)發(fā)起最后的沖刺，發(fā)起一場(chǎng)以量沖量的自我拯救行動(dòng)。

    具體來(lái)說(shuō)，首創(chuàng)置業(yè)排除了以?xún)r(jià)換量的方式，而是通過(guò)加大可售房源以換取銷(xiāo)量。比如第四季度計(jì)劃在北京、天津、沈陽(yáng)、佛山、鎮(zhèn)江、湖州等地推出約60萬(wàn)平方米可售項(xiàng)目，從而加大可售資源的鋪開(kāi)面，希望借此換取銷(xiāo)量。

    此外，首創(chuàng)置業(yè)還通過(guò)收購(gòu)?fù)獠楷F(xiàn)成可售資源來(lái)加大推盤(pán)量。10月20日，首創(chuàng)置業(yè)公告顯示，公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，以16.03億元收購(gòu)陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司旗下位于山東膠東半島的四個(gè)住宅項(xiàng)目，分別為位于青島的公園一號(hào)項(xiàng)目、楊端口寨項(xiàng)目、香蜜湖項(xiàng)目以及位于煙臺(tái)的陽(yáng)光首院，總建筑面積約為75.42萬(wàn)平方米。

     然而目前看來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)這場(chǎng)自我拯救行動(dòng)并未取得預(yù)料中的效果，拯救行動(dòng)實(shí)施后的10月與11月，兩月銷(xiāo)售額繼續(xù)同比下滑給了這場(chǎng)自我拯救行動(dòng)當(dāng)頭一棒。

    以量沖量策略難以奏效，此舉對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控背景下的首創(chuàng)置業(yè)更是難上加難，因?yàn)槭讋?chuàng)置業(yè)的產(chǎn)品分布九成以上位于限購(gòu)區(qū)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)官方網(wǎng)站“項(xiàng)目展示”欄的相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，目前首創(chuàng)置業(yè)在售樓盤(pán)分布于北京、天津、沈陽(yáng)、西安、成都、重慶、無(wú)錫、佛山及湖州等9個(gè)城市，其中8個(gè)城市為限購(gòu)城市，只有湖州仍為非限購(gòu)城市。

    進(jìn)一步調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前首創(chuàng)置業(yè)在9個(gè)城市共有22個(gè)項(xiàng)目在售，其中21個(gè)項(xiàng)目分布于8個(gè)限購(gòu)城市中，占比高達(dá)95.5%。在21個(gè)被售項(xiàng)目中，又有11個(gè)項(xiàng)目處于限購(gòu)的“重災(zāi)區(qū)”北京與天津兩地。

    首創(chuàng)置業(yè)前11月區(qū)域銷(xiāo)售貢獻(xiàn)表的數(shù)據(jù)顯示，公司所有入賬銷(xiāo)售額全部來(lái)自限購(gòu)城市。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒的溝通中，對(duì)方認(rèn)為，目前的限購(gòu)城市，決定銷(xiāo)售量的不是可售資源，而是限購(gòu)條件下的“三有人群數(shù)”，即有資格買(mǎi)房、有意愿買(mǎi)房與有能力買(mǎi)房的人的數(shù)量。

    而首創(chuàng)置業(yè)在限購(gòu)區(qū)域以量沖量，而非以?xún)r(jià)換量的自我拯救行動(dòng)，或許正犯了一個(gè)南轅北轍的戰(zhàn)略錯(cuò)誤。

    但首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士仍表示，“公司還沒(méi)有大幅調(diào)整價(jià)格的計(jì)劃”。

    商業(yè)地產(chǎn)扛大任？

    有消息稱(chēng)，地方政府需在限購(gòu)政策到期之后進(jìn)行延續(xù)。這對(duì)于深陷限購(gòu)泥潭的首創(chuàng)置業(yè)絕對(duì)是個(gè)壞消息，也為其2012年的銷(xiāo)售前景蒙上了一層陰影。

    或許也因認(rèn)識(shí)到目前的產(chǎn)品分布區(qū)域受困于限購(gòu)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士處獲悉，首創(chuàng)置業(yè)正考慮在合適時(shí)機(jī)選擇購(gòu)置土地，重點(diǎn)選擇區(qū)域?yàn)橐验_(kāi)拓區(qū)域的周邊二、三線城市，從而加大產(chǎn)品區(qū)域分布，分散風(fēng)險(xiǎn)。

    除了開(kāi)拓一些二、三線城市外，劉曉光還將目光寄望于商業(yè)地產(chǎn)。

    首創(chuàng)置業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)版圖，有其獨(dú)特的模式，那就是媒體曝光度較高的外來(lái)版奧特萊斯模式。

    首創(chuàng)置業(yè)上半年財(cái)報(bào)顯示，旗下位于北京房山的奧特萊斯產(chǎn)品線北京芭蕾雨·悅都項(xiàng)目住宅部分已于上半年推出市場(chǎng)，并取得了6.2億元的銷(xiāo)售回款，而湖州與佛山兩個(gè)城市的奧特萊斯綜合體項(xiàng)目已動(dòng)工，并計(jì)劃于下半年合適時(shí)機(jī)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。此外，上半年首創(chuàng)置業(yè)在海南萬(wàn)寧拿下了29萬(wàn)平方米的海南萬(wàn)寧新型綜合體項(xiàng)目，以作為未來(lái)海南奧特萊斯項(xiàng)目用地。

    面對(duì)外部對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)明年銷(xiāo)售前景的質(zhì)疑聲，劉曉光向外透露，除繼續(xù)開(kāi)拓住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售外，預(yù)計(jì)從明年開(kāi)始，公司奧特萊斯芭蕾雨項(xiàng)目每年將產(chǎn)生30億元的收入，其中包括商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入。但值得注意的是，即使30億元的商業(yè)地產(chǎn)收入可以實(shí)現(xiàn)，其在首創(chuàng)置業(yè)總營(yíng)收中的占比仍然不及三成，如今年首創(chuàng)置業(yè)年度銷(xiāo)售目標(biāo)為150億元。此外，首創(chuàng)置業(yè)旗下的三個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，目前正處于不斷燒錢(qián)的在建期。另外還有一個(gè)待建的海南奧特萊斯項(xiàng)目。

    目前首創(chuàng)置業(yè)旗下佛山、湖州和北京房山等三個(gè)在建的奧特萊斯項(xiàng)目，合計(jì)總建筑面積近300萬(wàn)平方米。有業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)，其總投資額高達(dá)近180億元，其中自有資金投入估計(jì)達(dá)50億~60億元。換句話，明年三個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目雖然能自身產(chǎn)生一些現(xiàn)金流，但可能仍不足以支撐其建設(shè)過(guò)程中沉淀的資金量。

    基于首創(chuàng)置業(yè)明年業(yè)績(jī)的不樂(lè)觀，資本市場(chǎng)投資者對(duì)其的估值也極低。輝立證券發(fā)布的一份研究報(bào)告內(nèi)容顯示，地產(chǎn)調(diào)控背景下，目前內(nèi)房股行業(yè)估值處于低位，2012年行業(yè)預(yù)期市盈率僅為6.3倍，而首創(chuàng)置業(yè)2012年的公司預(yù)期市盈率僅為2.7倍，僅為行業(yè)預(yù)期平均市盈率的四成。

 

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