樓市大利好,存量房貸利率要下調了!
繼近期存量房貸小作文后,剛剛又有新進展。彭博社報道:存量房貸利率有望下調80個基點!
消息稱:本輪降息預計分兩步走:
第一次下調會在未來幾周內,第二次則是明年初。關鍵是,此次下調,據傳對首套和二套房都適用。
近期市場關于存量房貸下調消息不斷!昨天有網傳消息稱:基本確認房貸利率下調!網傳信息甚至,還有人在預測存量房貸利率下調的節(jié)點:預測9月12日左右,會先降息20-50bps,然后同步下調存量房貸…網傳信息各種信號顯示,存量房業(yè)主,可能真的要等到了…7月26日,央行發(fā)布《中國區(qū)域金融運行報告(2024)》,開篇就強調:將理順增量和存量房貸利率關系,有效減輕居民利息負擔,釋放公眾投資和消費動力。這是一個明確的官方定調,可以清晰的判斷出,央行對于下調存量房貸利率的態(tài)度。這種形勢,或許將進一步打開國內貨幣政策空間,尤其是降息空間也將被打開。
這意味著本月LPR下調成為大概率事件。
而如果LPR繼續(xù)下調,大部分城市的首套房貸利率將跌破3%,逼近公積金2.85%。
這也可能會倒逼公積金利率,繼續(xù)下調。
一旦LPR、公積金利率下調,與存量房貸的差距將會被持續(xù)拉大。下調存量房貸利率減輕存量房主負擔,將會顯得更加迫在眉睫。
天風證券房地產團隊就認為,當下時點適當調降存量房貸利率,居民消費潛力或有望得到部分釋放,同時可遏制‘提前還貸’規(guī)模擴大。針對降低存量房貸利率是否會對銀行造成壓力,浙商證券梁鳳潔認為,考慮商業(yè)銀行息差壓力較大,若降按揭存量利率,預計大概率配套降存款成本,以對沖息差壓力。經測算,存款成本分別下降5-17bp,即可完全對沖存量按揭降息影響。中金公司一份研究報告中指出,假設存量房貸利率與銀行負債成本同步調整,預計對于銀行息差的總體影響是中性的。該報告指出,即使不調整存量按揭利率,居民可能仍在通過提前還貸、經營消費貸置換等方式,對銀行息差形成壓力。此外,還有專家表示:存量房貸利率約4.1%,但一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%,預計央行或在數月后下調存量房貸利率。“目前存量房貸利率整體比新增房貸利率高約100BP,在此基礎上再下調50BP-80BP,我認為是比較合理的”。不過,也有人不贊同降存量利率!有研究員認為,房貸利率有高有低,這跟不同時期房價不同是一個道理。當前存量首套利率已經是貸款發(fā)放時的城市房貸利率下限,再次下調有失公平。3、剛剛央行發(fā)聲,調降利率面臨一定約束!
目前,降存量房貸利率的最大的不確定性,實際上來自銀行。昨天,央行明確表示:存貸款利率進一步下行,還面臨一定的約束。針對下調存量房貸利率的消息,招行行長回應:沒有收到關于轉按揭的業(yè)務通知,要是真的推出存量房貸轉按揭的話會對銀行帶來負面影響。另外,廣州地區(qū)的工商銀行,把提前還房貸起步金額上調至5萬元。如果低于5萬,需要到線下網點辦理。數據顯示,截至2024年二季度,商業(yè)銀行凈息差為1.54%,跌破1.8%的“警戒線”,同比下行20BP,已至有統(tǒng)計以來最低水平。其中,大型銀行二季度的凈息差水平為1.46%,同比下行21BP,亦是有統(tǒng)計以來最低水平。4、存量房貸利率下調可能性很大!
降存量有一定難度,但是,存量房貸利率的下調,雖遲必到!一部分人無奈斷貸。據克而瑞監(jiān)測數據,2024年上半年,全國法拍房20.2萬套,同比增加12%。另一部分人,則狠狠割肉賣房,以求快速回籠資金。這直接導致了,房價持續(xù)下跌,且毫無底線。看看下面這個案例,2020年買房時利率逼近6%,雖然幾經調降目前仍高達5.23%…而當下即便是買二套房的利率也不過3.05%,存量和增量之間,差距達到近120bp…房貸利率5.23%時,每月的房貸是5509.66元。房貸利率3.85%時,每月的房貸是4688.08元。差距足足達到821.58元。相當于存量家庭每月少了近1000塊錢的消費支出…在房價上漲預期下降,理財產品收益也都不太穩(wěn)定的情況下,很多存量業(yè)主都在提前還貸,以減輕房貸壓力,減少月供。而個人住房貸款,依然是銀行*質的資產。不過截至今年6月末,全國個人住房貸款余額為37.79萬億元,同比下降2.1%,較2023年末減少約4100億元。年報數據顯示,截至2023年末,五大國有銀行個人住房貸款余額合計為24.16億元,同比減少2.40%。在這種情況下,不如調降存量房利率,大家還能撐一撐,房貸也就不著急還了。目前九江房貸利率如下:
首套3.4%、二套3.95%
公積金首套2.85%,二套3.325%
雖然處于歷史低位,但相較于廣州、南京、杭州、蘇州,九江房貸利率仍處于高位,有下調的空間。
廣州:最低可以做到2.9%。
南京:有銀行首套、二套均已執(zhí)行2.95%的利率(LPR-90bp)。蘇州:有銀行可執(zhí)行2.9%的房貸利率,而且大部分主流銀行首套房貸款利率也已下調至3%以下,有中介表示,目前統(tǒng)一都能做2.95%了,包括小銀行也是。
杭州:首套3.15%、二套3.25%。
佛山:有銀行表示,最低可以做到2.9%,但要看貸款額度。
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