承和·書香庭
7100元/m2
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
上市房企的市值在過去一年依舊承壓。
??回顧2023年,地產(chǎn)政策持續(xù)加碼,全年樓市呈現(xiàn)前高、中低、后穩(wěn)的走勢。但從資本市場行情表現(xiàn)來看,無論是A股還是港股,地產(chǎn)板塊整體震蕩下行。
??根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計,2023年,上市房企市值百強(qiáng)榜中,有近九成市值縮水,僅有14家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)市值上漲。
??2023年初,市值超過千億元的上市房企還有9家,到年末,這一數(shù)量已經(jīng)縮減為7家。
??受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司影響,一些物管股2023年市值跌幅較大,例如恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等,全年市值跌幅均在60%以上。
??不過,在部分業(yè)內(nèi)人士看來,地產(chǎn)股的“跌”勢有可能在2024年出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
??一位TOP15房企證券部人士表示,2021年下半年以來,地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了下行周期,疊加一些行業(yè)收緊政策的執(zhí)行讓不少房企融資受限、銷售下滑、資金緊張,這進(jìn)而導(dǎo)致一些房企面臨“股債雙殺”的情況。
??但在2023年末,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)向開始改變,中央及地方已經(jīng)陸續(xù)出臺多項支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的鼓勵政策,相信隨著政策逐步落地實施,房地產(chǎn)行業(yè)的基本面也會逐漸改善,地產(chǎn)股價和市值也會慢慢修復(fù)。
??對政策敏感度降低
??整體來看,地產(chǎn)股全年走勢“跌”字當(dāng)頭。走勢較好的時間出現(xiàn)在2023年7月份,當(dāng)月申萬房地產(chǎn)指數(shù)大漲14%,幾乎把此前幾個月的跌幅填平。
??究其原因,當(dāng)年7月,地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整掀起了一波高潮,例如7月24日召開的中共中央政治局會議定調(diào),適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后,住建部、央行、各地政府從供需兩側(cè),出臺了包括認(rèn)房不認(rèn)貸、首套首付降低等一系列政策,響應(yīng)中央號召。
??這些寬松類政策預(yù)期對地產(chǎn)股的投資情緒影響較大,也讓地產(chǎn)股在當(dāng)年7月出現(xiàn)短暫狂歡。
??不過,由于地產(chǎn)行業(yè)基本面弱勢的局面并未根本性改變,所以地產(chǎn)股的漲勢并未延續(xù)。
??且值得注意的是,從2021年以來,中央及地方已經(jīng)出臺多輪房地產(chǎn)救市政策,但行業(yè)復(fù)蘇態(tài)勢依舊不明顯,尤其是2023年下半年以來,多輪寬松政策并不像以往一樣對地產(chǎn)股帶來立竿見影的拉升,在不少券商分析師看來,這說明地產(chǎn)股對政策的敏感度在逐漸降低。
??從二級市場看,目前地產(chǎn)股整體估值處于低位,資本市場的資金關(guān)注度也較低,即使是一些質(zhì)地優(yōu)良的個股,在這一輪調(diào)整中也受到較大影響。
??從中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看,截至2023年末,市值超過千億元的房企僅有7家,分別為新鴻基地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、長實集團(tuán)、萬科A、保利發(fā)展以及恒基地產(chǎn),這7家房企2023年市值也無一例外下跌,尤其是萬科A、保利發(fā)展和華潤置地,全年市值跌幅均在30%以上。
??“退市”成關(guān)鍵詞
??2023年,上市房企的一大關(guān)鍵詞就是“退市”。在房企困境并無明顯好轉(zhuǎn)的情況下,一些上市房企不得不從資本市場上退出。
??據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計,2023年年內(nèi)已有12家房企退市。其中,ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天、*ST藍(lán)光8家企業(yè)因“連續(xù)20個交易日收盤價均低于1元”被A股強(qiáng)制退市,而新力控股、南海控股、嘉年華國際、三盛控股等4家企業(yè)因“主板公司的證券連續(xù)停牌18個月”而被港股強(qiáng)制退市。
??“退市潮”還在延續(xù),如果股價持續(xù)低于每股1元,則*ST泛海將有可能成為2024年第一家“面值退”的上市房企。
??實際上,2023年,有不少在退市邊緣的房企為了保住自己的殼,展開了股價“保衛(wèi)戰(zhàn)”,并試圖通過回購股份、股東增持、注入控股股東資產(chǎn)等方式保住上市地位。
??除了*ST新聯(lián),金科股份、*ST泛海、ST世茂、ST美置、*ST宋都等房企都有實施或者計劃實施增持。
??此外,部分物管股受關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司拖累,全年市值跌幅居前。例如碧桂園服務(wù)和碧桂園市值跌幅均在65%以上,雅生活服務(wù)和雅居樂集團(tuán)市值跌幅均在57%以上,金地集團(tuán)和金地商置市值跌幅均在55%以上。碧桂園、雅居樂集團(tuán)和金地集團(tuán)在2023年都曾傳出過流動性困難的消息。
??相比這些市值下跌的企業(yè),2023年仍有少數(shù)企業(yè)市值上漲,例如*ST新聯(lián)、云南城投、中國國貿(mào)、九龍倉集團(tuán)等。
??這些企業(yè)市值上漲或是因為本身經(jīng)營發(fā)展比較穩(wěn)定,或是因為主業(yè)有其他實業(yè)做支撐能夠分散地產(chǎn)開發(fā)下行的風(fēng)險,或是因為護(hù)盤措施,尤其是*ST新聯(lián),2023年曾一度走到退市邊緣,但最終企業(yè)市值從年初70億元漲至年末111億元,全年市值漲幅59%。、
??頭部央企國企迎來機(jī)會
??從地產(chǎn)股過去的行情推斷,一般政策放松初期,行情主要是受政策影響較多,整體基本面較弱。但隨著政策寬松后,行業(yè)基本面逐步改善,地產(chǎn)股也會補(bǔ)漲甚至迎來持續(xù)上漲的局面。
??當(dāng)前,政策依舊處于放松階段。從2023年12月政治局會議提出2024年要“堅持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。后續(xù)的經(jīng)濟(jì)工作會議延續(xù)政治局會議精神,地產(chǎn)呵護(hù)政策有望持續(xù)出臺。
??“現(xiàn)在房企主要面臨兩方面壓力,一是融資,一是銷售。所以接下來的地產(chǎn)政策應(yīng)該也是從這兩個方面來發(fā)力?!鄙鲜龇科笞C券人士表示,2023年末,多家金融機(jī)構(gòu)召開房企座談會實際上就是在摸底調(diào)研,預(yù)計在這之后就會有一些措施落地,尤其是民營房企金融端的支持。
??銷售市場商品房的回落,在一些業(yè)內(nèi)人士看來,后續(xù)可能會從存量和增量兩個方面進(jìn)行改善。
??從存量視角看,降低按揭利率和首付比例,放松購房限制政策等措施或逐步加碼。從增量視角看,預(yù)計2024年將通過保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施這三大工程來對沖商品房的回落。
??部分研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,在持續(xù)的政策支持下,高能級城市的市場將率先復(fù)蘇,土地儲備質(zhì)量優(yōu)、投資強(qiáng)度穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企將受益于樓市熱度的邊際改善。
??“未來,還是頭部的央企、國企和優(yōu)質(zhì)房企更有發(fā)展機(jī)會?!鄙鲜龇科笞C券人士表示,2024年地產(chǎn)板塊的機(jī)會可能還是集中在這些企業(yè)上。
??光大證券則在投資建議中表示,看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力、有機(jī)會參加超大特大城市的城市更新、市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企;同時也看好先發(fā)布局多元賽道,存量資產(chǎn)資源豐富,有望通過存量資產(chǎn)升維運營與盤活持續(xù)提升業(yè)績的房企。