喜盈門·喜悅城
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九江濂溪區(qū)十里大道與南山路、濂溪大道合圍處
地理位置絕佳的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊，不僅無人競爭，最終還以超低的底價成交，業(yè)界紛紛表示質(zhì)疑。9月14日，蘇州市土地市場6宗優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊出讓，均位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖西CBD區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，湖西CBD區(qū)域未來將發(fā)展成為蘇州市的城市商業(yè)中心。因此，這6宗優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊頗受業(yè)界關(guān)注。
令人不解的是，這6宗商業(yè)地塊僅有一家企業(yè)報名拿地，最終被蘇州工業(yè)園區(qū)管委會直屬的金雞湖城市發(fā)展有限公司以底價拿下，最高樓板價約為3600元/平方米。
“內(nèi)部拿地，當(dāng)然便宜。”對于這6宗優(yōu)質(zhì)地塊低價成交的原因，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士有著如是見解。他表示，這種“內(nèi)部開發(fā)”模式在蘇州工業(yè)園區(qū)很常見，非國資背景的企業(yè)基本無緣。“這類土地運(yùn)作模式不僅造成了不公平競爭，還產(chǎn)生了較大的利益尋租可能。”
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蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局（2011）第06號土地掛牌公告顯示，上述6宗編號為蘇園土掛（2011）09-14號的商業(yè)地塊，規(guī)劃為商服和酒店式公寓用地，起始掛牌總價近16億元。6幅地塊均縱橫交錯，位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖西CBD區(qū)域，位置比較集中。
其中，（2011）12號地塊與（2011）13號地塊毗鄰。位于蘇惠路北、星州街南的13號地塊容積率高達(dá)12.5~16.5，根據(jù)建筑密度與容積率測算，該地塊將建造一座200米高的摩天大樓。12號地塊位于蘇惠路北、星港街西，容積率為8.9~11.8，也將建百米超高層建筑。
記者了解到，蘇州工業(yè)園區(qū)湖西CBD區(qū)域的商業(yè)配套較為齊全，區(qū)域內(nèi)282米的地標(biāo)建筑“環(huán)球188”已落成營運(yùn)，東方之門項目也正在建設(shè)中。業(yè)內(nèi)預(yù)計，該區(qū)域今后將成為蘇州工業(yè)園區(qū)乃至蘇州市最為繁華的商業(yè)中心。
江蘇友誼合升房地產(chǎn)營銷總監(jiān)于東涵表示，湖西CBD區(qū)域是蘇州一個主力板塊。蘇州致力于將工業(yè)園區(qū)打造成為金融現(xiàn)代服務(wù)中心，定位為上海的第三產(chǎn)業(yè)后花園，湖西CBD區(qū)域有望成為蘇州未來的商業(yè)中心。
由于地處絕佳的黃金地段，上述6宗商業(yè)地塊剛剛掛出，即受到業(yè)內(nèi)的熱切關(guān)注，并被形容為“商氣逼人”。但該地塊的成交結(jié)果卻令人大跌眼鏡。
直到9月14日的拍賣當(dāng)日，上述地塊依然只有一家企業(yè)報名。最終，6宗地塊均以底價被金雞湖城市發(fā)展有限公司收入囊中，成交樓板價為1700元/平方米~3603.7元/平方米。
“就該地段的黃金位置而言，成交價很便宜。”克爾瑞研究中心蘇州機(jī)構(gòu)項目經(jīng)理陳康表示，該地塊附近的東方之門地塊于2004年成交，當(dāng)時的樓板價約為13000元/平方米，當(dāng)前的項目銷售均價約為45000元/平方米。蘇園土掛（2011）09-14號地塊的最高成交價不到東方之門地塊的三成，樓板價不到周邊在售項目售價的1/10。
未拿地先招人
為何地處黃金地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊卻無人競爭，并以低于市場價的價格成交？
“拍賣前規(guī)劃都出來了，已經(jīng)定好了。”據(jù)一位不愿透露姓名的蘇州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，對上述地塊關(guān)注的開發(fā)企業(yè)并不少。之所以未報名參加競拍，是因為這些地塊早已內(nèi)定。
而蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局一位吳姓負(fù)責(zé)人則表示，該地塊掛牌后只有一家企業(yè)報名，最終以底價成交。對于是否內(nèi)定的問題，她表示不知情。
據(jù)了解，上述地塊的拿地企業(yè)金雞湖城市發(fā)展有限公司成立于2010年9月，是蘇州工業(yè)園區(qū)管委會直屬的國有企業(yè)。根據(jù)園區(qū)管委會的戰(zhàn)略部署，該企業(yè)將承擔(dān)大型高端城市綜合體項目的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理。
早在上述地塊成交的一個月前，該企業(yè)已開始為該項目招聘規(guī)劃及施工人才。來自智聯(lián)招聘的招聘啟事顯示，該公司于8月22日開始大批招聘規(guī)劃、施工人員。該企業(yè)人力資源部一位負(fù)責(zé)人證實(shí)，此次招聘確實(shí)是為在蘇州工業(yè)園區(qū)新拿下的項目招人。
蘇州大學(xué)商學(xué)院教授沈健認(rèn)為，當(dāng)?shù)毓芪瘯⒌貕K內(nèi)定給自己的下屬企業(yè)，可能是考慮本地國資背景的開發(fā)企業(yè)更了解市場。他同時表示，不僅商業(yè)性質(zhì)土地是這樣，蘇州工業(yè)園區(qū)的住宅性質(zhì)土地，大多也以這種模式進(jìn)行運(yùn)作。
南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)蘇州分公司提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年至今，蘇州工業(yè)園區(qū)共推出14宗土地。在已成交的13宗地塊中，僅有兩宗未以底價成交。同樣是這13宗地塊，被蘇州工業(yè)園區(qū)管委會下屬開發(fā)企業(yè)競得的有9宗，占比70%。
“非市場化的土地出讓方式，更容易產(chǎn)生尋租的可能。”上海中原物業(yè)顧問有限公司研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，蘇州工業(yè)園區(qū)被疑存在“內(nèi)部賣地”的開發(fā)模式，在一定程度上可能會造成了國有資產(chǎn)流失。
