企業(yè)參建保障房潛規(guī)則：曲線獲利

下半年，全國保障房的開工率成效顯著。

6月底，全國保障房建設(shè)開工率僅56.6%，截至7月底達到72%。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新披露的數(shù)據(jù)則顯示，1-8月份，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已實際開工868萬套，開工率86%（不含西藏自治區(qū)）。

開工率跳躍式上升的背后，有人士擔(dān)憂，不確定性因素還有很多，比如地方政府與參建企業(yè)之間就參建回報模式的博弈。

很多參與企業(yè)更多是奔著可獲得的間接利益去建設(shè)保障房，這已成為業(yè)內(nèi)公開的秘密。一個說法是，有實力的開發(fā)企業(yè)可適度參與保障房建設(shè)，但不宜大規(guī)模開展。在這過程中，尤要注意與政府的協(xié)調(diào)公關(guān)及開發(fā)進度和成本控制。

參建動機：難逃利益眼光

2011年，我國保障房建設(shè)任務(wù)非常繁重，需要更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與。不過，易居研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成指出，“房企參建保障房，尤其是廉租房和公租房，目前并沒有形成成熟的盈利模式，凈利潤在3%以下，而市場化住宅開發(fā)凈利潤一般都在15%以上，兩相對比，房企大規(guī)模參建保障房很難形成強烈的直接利益驅(qū)動。”

但簽了軍令狀，時間緊迫，吸引更多民營企業(yè)參與保障房建設(shè)，是許多地方的當(dāng)務(wù)之急。本報記者了解到，在無法改變保障房項目本身直接利益的情況下，越來越多地方是讓參與企業(yè)看到更多間接利益的可能。

上海某參與了當(dāng)?shù)乇Ｕ戏宽椖康拈_發(fā)商人士告訴記者，無論是央企、地方國企還是民企，企業(yè)都是要追求經(jīng)濟利益的。企業(yè)參建保障房，在承擔(dān)社會責(zé)任的同時，還要考慮到經(jīng)濟利益。而對一些企業(yè)來說，參建保障房，除直接收益外，更看重的反而是間接利益。

周建成分析，以目前全國各地不同的保障房參加匯報模式看，這些間接利益主要可以概括為八種。

首先是通過一二級聯(lián)動獲得二級開發(fā)權(quán)。

更多企業(yè)則希望通過參與配建項目實現(xiàn)低成本拿地。例如，今年4月，保利地產(chǎn)拿下廣州首幅“限地價、競配建”配建公租房住宅地，樓面地價每平方米僅4407元。

眼下，通過參建保障房來獲得融資優(yōu)惠，成為房企更為看重的間接利益。據(jù)了解，上海晶城項目是一個保障房項目，前期投入40 多億元，其中一半為上海城開集團自有資金，另一半由政府出面，向銀行貸款，享受還貸利率為銀行基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠。

不少地方國企則通過工業(yè)用地變性住宅用地參建保障房大幅獲利。北京金隅就是一個例子。北京金隅開發(fā)建設(shè)了7個經(jīng)適房項目、6個兩限房項目、4個廉租住房項目和1個公租房項目，保障房開發(fā)用地大多來自于自有工業(yè)用地，成本低廉，保障房項目盈利良好。

周建成還指出，另外，包括通過保障房地塊上配建商品房來實現(xiàn)盈利、低價格獲得商業(yè)用地、通過參建保障房來提升市場占有率和社會影響力、參建保障房項目可以加快項目行政審批等間接獲利方式，在全國許多地方的保障房吸引企業(yè)參建機制中出現(xiàn)。

博弈保障房參建模式

“委托代建、配建和直接招標(biāo)建設(shè)是目前大多數(shù)地方政府吸引企業(yè)參建保障房的三種主要模式。”周建成指出。

據(jù)了解，目前地方政府推進的委托代建模式，投資開發(fā)建設(shè)保障房的資金全部由政府籌措，土地全部由政府劃撥，參建保障房的企業(yè)僅僅負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，待開發(fā)建設(shè)完畢后，政府面向保障對象出售或出租這些保障房。開發(fā)商可以獲得工程總價1％左右的委托費。

但這種模式吸引力極有限。于是，委托代建模式又出現(xiàn)一些演化。“配建模式則是目前經(jīng)適房、限價房建設(shè)采取最多的方式，公租房、廉租房也有部分采取此類模式。配建部分如果是經(jīng)適房或限價房，一般會以定向銷售居多；配建部分如果是廉租房或公租房，則由政府旗下保障房建設(shè)平臺公司購買后出租。”周建成告訴本報。

據(jù)記者了解，目前，北京、青島等省市，在出讓商品房用地時，常要求競標(biāo)者保證建設(shè)一定比例的保障房。

直接招標(biāo)模式通常適用于地方安置房的建設(shè)。在這種模式下，土地直接以整體保障房出讓，資金初始由開發(fā)商支付，后期由政府購買并負(fù)責(zé)銷售，建設(shè)過程中政府按照3%利潤率和1%左右的代建費支付開發(fā)商。不少地方規(guī)定開發(fā)商如果能在兩年內(nèi)完成開發(fā)周期，每年凈資產(chǎn)收益率可以達到 8%以上。

通過直接招標(biāo)方式參與保障房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有兩類，一類是本地的國企，另一類是萬科、金地等實力雄厚的全國性企業(yè)，通過承擔(dān)部分保障房建設(shè)來保證與地方政府的良好關(guān)系。

周建成分析，企業(yè)參建保障房也面臨一些風(fēng)險。首先是政府回購時間不明確的風(fēng)險。如2010年北京金隅承建的公租房項目由政府回購，但回購周期長達半年到一年，抵消了建設(shè)公租房的利潤（原因是回購資金沒有列入地方政府財政預(yù)算）。 企業(yè)還面臨政府“爽約”的風(fēng)險，主要是地方政府換屆帶來的風(fēng)險。