傳統(tǒng)房企走向多元化 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是市場導向？

      每個行業(yè)發(fā)展從稚嫩走向成熟都要經(jīng)歷著改變，樓市亦是如此。福州樓市從最初的由包工頭轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商，到后來的小開發(fā)企業(yè)逐漸淡出樓市，寡頭現(xiàn)象初顯，再到如今大型企業(yè)從單純的住宅開發(fā)到介入商業(yè)地產(chǎn)、保障房，甚至是基礎設施領域。近期，泰禾集團在五四北開發(fā)的泰禾城市廣場正式亮相，中庚集團今年也將潛心打造位于海峽國際會展中心旁的五星級酒店——中庚大酒店，房企走向多元化，更貼近了城市運營商的角色，這種轉(zhuǎn)變是市場驅(qū)使還是開發(fā)商主動求變呢？

　　現(xiàn)象 傳統(tǒng)房企走向多元化

　　今日，泰禾城市廣場以八聯(lián)版面的大氣勢見端本報，宣告泰禾集團開發(fā)的首個城市綜合體正式亮相，也意味著泰禾集團已全面介入商業(yè)地產(chǎn)領域。

　　據(jù)悉，泰禾城市廣場是一個集休閑、娛樂、美食、商務、辦公于一體的大型國際型城市綜合體，沃爾瑪、中影國際影城等諸多國際品牌商家都表示了強烈的入駐意向。泰禾城市廣場的來臨，無疑將填補擁有80萬居住人口的福州北城大型商場缺失的空白，同時將拉升整個鼓樓，乃至整個大福州的商業(yè)品質(zhì)。

　　2010年9月27日，福州海峽國際會展中心東北側(cè)，福州市倉山區(qū)“五大戰(zhàn)役”重點項目“中庚大酒店”奠基典禮隆重舉行。中庚集團步入快步發(fā)展期，進一步實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和全國性業(yè)務布局，一個融房地產(chǎn)開發(fā)和酒店服務業(yè)并舉的全新運營服務商逐步成型。

　　中庚大酒店作為海峽國際會展中心的重要配套酒店，將樹立福州高端酒店服務產(chǎn)業(yè)的新標準，并將進一步提升海西會展業(yè)的功能和水準，為福州經(jīng)貿(mào)交流發(fā)展添磚加瓦，并為福州建設東部新城、宜居福州形象的提升起到積極的推動作用。

　　中庚、泰禾作為傳統(tǒng)房企的杰出代表紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領域，而接下來又將有陽光城集團開發(fā)鰲峰洲一商服用地，房企走向多元化成為了未來的發(fā)展方向。

　　分析 住宅市場受嚴控，政策驅(qū)使？供需關系決定，市場導向？

　　住宅市場受嚴控，政策驅(qū)使？

　　在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一提出了中央政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向不會動搖，并將有可能成為常態(tài)，讓開發(fā)商做好長遠打算。

　　從限貸、限外到限購，調(diào)控政策一個嚴過一個，市場確實受到了比較大的沖擊，群升置業(yè)營銷總監(jiān)郝先俊表示，限購讓有錢人無法買房，剛需族成為購房主力，而剛需族對如今的房價顯然感覺壓力不小，加上目前銀行貸款門檻高，首付比例和利率都做了提高，住宅市場正面臨著重大的考驗。

　　如果說住宅市場的嚴厲政策是對商業(yè)住宅的間接促進的話，嚴禁住改商的條例出臺無疑將是對寫字樓最直接的利好。

　　供需關系決定，市場導向？

　　國廣一葉董事長葉斌認為，房企走向多元化主要是市場因素決定的，需求決定了生產(chǎn)。在目前本來就缺少投資渠道的環(huán)境下，住宅市場被嚴控，投資缺了一條腿，而商業(yè)地產(chǎn)不受限，從租售比的角度上看，其收益率也遠遠高于住宅，且作為近幾年剛崛起的商業(yè)地產(chǎn)，其還存在升值空間。

     據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，目前福州市區(qū)可售樓盤334個，存量住宅14479套，總面積187.15萬平方米，而年初市區(qū)存量住宅總量不到1萬套。這與最近每周平均300多套的成交套數(shù)，顯然形成落差，供過于求的現(xiàn)象已十分明顯。

　　出現(xiàn)這樣的原因一方面是由于2009、2010兩年大量的土地出售，如今大部分都以可售住宅的形式出現(xiàn)，另一方面是開發(fā)商對后市的不確定性，加快了推盤節(jié)奏。

　　與此相反的是，城市化進程的主流方向是不會改變的，屆時將帶來大量的公司、人口。如今的寫字樓市場依然供不應求，福州多中心發(fā)展模式已初具雛形，大型城市綜合體對新區(qū)的發(fā)展不僅有帶動作用也便利了周邊居民。

　　增強抗壓性，房企求變？

　　房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了房產(chǎn)行業(yè)實質(zhì)上是一個準金融行業(yè)。因此資金鏈對企業(yè)而言顯然是重中之重。

　　中庚集團企劃總監(jiān)王鋒認為，企業(yè)走向多元化，是企業(yè)尋求快速平穩(wěn)發(fā)展的必經(jīng)之路。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何獲取資金是其健康運行的關鍵所在。目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌，雖然這并不必然意味著大者更大、弱肉強食，但是，適者生存卻是真理。這不僅需要企業(yè)思考創(chuàng)新金融的模式，探尋企業(yè)發(fā)展的多元化，更需要用戰(zhàn)略的眼光縱覽整個地產(chǎn)市場政策調(diào)控、城市規(guī)劃，同時，找到適合的運作模式，打造企業(yè)的品牌形象，才是立足之本。

　　當企業(yè)走向多元化的同時，雖然面臨的考驗更多了，但應對壓力的能力也得到了提升，這就等于多了一個生存技能，當住宅市場這條腿瘸了的時候，至少另一條腿還能正常行走，保證了企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

　　挑戰(zhàn) 開發(fā)商綜合實力面臨考驗

　　商業(yè)產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品最大的區(qū)別在于運營周期的不同。住宅項目可視為一次性買賣，而商業(yè)產(chǎn)品的運營可能是長期的、繁瑣的。

　　葉斌認為，開發(fā)商所面臨的最大考驗就是自有資金是否雄厚，并不存在利潤風險。對于城市綜合體而言需要經(jīng)歷招商、前期培育等階段，如果對于一個新區(qū)而言，其培育期可能更久，因此對開發(fā)商的資金要求較高。

　　而王鋒則表示，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)將是對開發(fā)商整體實力的考驗。一個商業(yè)項目通常要經(jīng)歷綜合考察、招商、后期管理等方面的問題，以萬達集團為例，其自身擁有70%的業(yè)態(tài)，只出售30%的產(chǎn)品，這樣就保證了城市綜合體的質(zhì)量和業(yè)態(tài)類型，這對于開業(yè)后的培育期有顯著幫助，而如今大量的城市綜合體入市，它們是否都能保證業(yè)態(tài)形式，大房企或許能做到，但小企業(yè)呢？就算是寶龍這樣已經(jīng)成熟的商業(yè)中心，里面的商鋪也經(jīng)歷了多次的轉(zhuǎn)讓。

　　但是，王鋒也指出，開發(fā)商的多元化發(fā)展同樣面臨著機遇。隨著城市的擴大，傳統(tǒng)的市中心商圈由于交通等硬件設施的落后已無法滿足人們的需求，如今，尤其是二環(huán)、三環(huán)邊上交通便利的大型居住區(qū)，如五四北、金山等區(qū)域的城市綜合體將迎來重大發(fā)展前景。