限貸是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資熱的校正

    本周，一則上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示的消息攪動(dòng)了處于調(diào)控關(guān)鍵期的樓市。上海銀監(jiān)局要求嚴(yán)格管理商業(yè)地產(chǎn)信貸，明確叫停個(gè)人消費(fèi)貸款購買商業(yè)用房；要求本地各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收，成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放貸款。上海實(shí)際上是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款做出了“一禁一限”的規(guī)定。如何看待上海銀監(jiān)局的新動(dòng)向呢？筆者認(rèn)為有三點(diǎn)值得關(guān)注。

    首先，上海的動(dòng)作在全國有示范效應(yīng)。上海作為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，也是各大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司必爭(zhēng)之地。上海商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)向，如政策法規(guī)，地方經(jīng)驗(yàn)，投資動(dòng)態(tài)，甚至建筑設(shè)計(jì)都可能對(duì)全國市場(chǎng)帶來影響。上海對(duì)商業(yè)地產(chǎn)購房貸款進(jìn)行“一禁一限”的規(guī)定，并形成示范效應(yīng)，全國一線城市和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展快的熱點(diǎn)城市可能跟進(jìn)。

    其次，商業(yè)地產(chǎn)限貸措施影響有限，不宜過度解讀。隨著住宅限購政策的實(shí)施，開發(fā)企業(yè)和投資者紛紛向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，形成“一哄而上”的過熱局面。一些研究機(jī)構(gòu)包括行業(yè)組織在給政府的政策建議中也呼呼要注意商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等房地產(chǎn)子市場(chǎng)的健康發(fā)展。要考慮產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)容量，人才、資金、土地的限制性因素。提醒企業(yè)要理性發(fā)展。此次，上海銀監(jiān)局率先在購房信貸方面做出風(fēng)險(xiǎn)提示，也是出于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的考慮。但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的所謂限貸，不能與住宅市場(chǎng)的限購、限貸和限價(jià)政策相提并論。

    商業(yè)地產(chǎn)有著自身的發(fā)展規(guī)律，與住宅的民生屬性相比有著本質(zhì)的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)一般民眾而言，有著巨大的資金、專業(yè)門檻。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、投資、建設(shè)、運(yùn)營對(duì)開發(fā)企業(yè)也有著巨大的進(jìn)入門檻。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是相當(dāng)市場(chǎng)化和專業(yè)化的領(lǐng)域。從這個(gè)角度看，政府也沒必要?jiǎng)佑眯姓胧┤ジ深A(yù)商業(yè)地產(chǎn)的正常運(yùn)營。社會(huì)也不必對(duì)此次風(fēng)險(xiǎn)提示和相應(yīng)的限貸措施進(jìn)行過度解讀。更不涉及到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步擴(kuò)展、轉(zhuǎn)向的問題。

    再次，限貸有利于商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。限貸的后果當(dāng)然會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資有影響，限制了投資者的金融杠桿。對(duì)開發(fā)商而言，其資金來源會(huì)受到影響，在“其他資金”中，預(yù)收款、定金、首付款等是主要構(gòu)成。現(xiàn)房銷售后，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)更加困難，開發(fā)周期將拉長(zhǎng)。對(duì)于主營銷售型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)而言，壓力巨大；對(duì)于租賃型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，則影響不大。

    如果從商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度看，這次上海對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限貸是有積極意義的，是對(duì)當(dāng)前住宅限購后商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮的一個(gè)校正。采取一定的金融信貸限制措施，在一定程度上為商業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)降溫。提醒投資者和開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)投資有風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入需謹(jǐn)慎。另外，叫停消費(fèi)貸進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也是從金融穩(wěn)定的角度考慮。由于消費(fèi)貸的規(guī)模并不大，這對(duì)正常的商業(yè)地產(chǎn)投資影響不大。

    綜合來看，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)未來的優(yōu)先發(fā)展領(lǐng)域，方向沒錯(cuò)，但發(fā)展方式還需調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)可以承接一定量的社會(huì)投資需求，但并不能解決因住宅限購而產(chǎn)生的過剩投資需求。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的快速升溫并非是市場(chǎng)自然發(fā)展到一定階段后的結(jié)果，而是在國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資熱情高漲和住宅產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重受限的共同作用下的非理性增長(zhǎng)。上海銀監(jiān)局的新規(guī)確有必要，值得肯定。